导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉p>

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质(z放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉hì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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