“现在(zài)的房地产很难再出(chū)现(xiàn)像过去十年的(de)系统(tǒng)性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从(cóng)行(xíng)业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻找房地(dì)产(chǎn)个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的(de)国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年(nián)房(fáng)地(dì)产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显的分化(huà)，无论是在销售，还(hái)是融资(zī)等各个方面(miàn)都非常(cháng)明(míng)显(xiǎn)。现在(zài)有国资背(bèi)景的(de)房(fáng)企在资本市场表(biǎo)现(xiàn)相(xiāng)对(duì)较好，但没有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的民(mín)营房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成(chéng)本优势，更具(jù)体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业内最高的(de)；融资(zī)成本是否(fǒu)是(shì)行业内最低(dī)的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格(gé)力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投(tóu)、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健(jiàn)特(tè)色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得(dé)上完全健康(kāng)的仍是(shì)少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为重要(yào)，节奏把握(wò)准确，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于乐观的(de)预判(pàn)未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比例(lì)都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净(jìng)负债率(lǜ)也(yě)由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元(yuán)，且其(qí)中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得(dé)那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率(lǜ)要求不得高于100％要更(gèng)加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企梳理发(fā)现，中交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科(kē)A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践行较积极的(de)拿地(dì)策(cè)略的同时(shí)，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债(zhài)率水平(píng)（见附表）。5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟>

　　滨江集团等个(gè)别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们(men)是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国(guó)央企(qǐ)自然而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意(yì)味(wèi)着，民营企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样(yàng)受(shòu)到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大流(liú)通股(gǔ)东(dōng)中新进了(le)“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国回报灵活配置(zhì)混合型证券(quàn)投资(zī)基金”“全(quán)国社保(bǎo)基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身的(de)基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的增长势头。

5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度(dù)，滨江集团(tuán)更(gèng)是(shì)实现了(le)扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补(bǔ)充(chōng)同(tóng)样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的(de)房企(qǐ)排(pái)名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前(qián)十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构(gòu)的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是(shì)房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游(yóu)环(huán)节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用(yòng)电(diàn)器、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足(zú)导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行(5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟xíng)业在进入存量(liàng)房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我们(men)相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产产业链，我们(men)相对(duì)看好和内装相关(guān)的(de)行(xíng)业，例如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表现的(de)统计，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都是(shì)来(lái)自家纺赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是(shì)富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安娜(nà)主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活(huó)类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安(ān)娜(nà)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私(sī)募的(de)明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙(shǔ)光(guāng)，家居(jū)板(bǎn)块中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的(de)是志(zhì)邦家居(jū)。同一(yī)时间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优(yōu)选和(hé)广发(fā)安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持(chí)股，而这两只产(chǎn)品也成为(wèi)志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其也成(chéng)为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的(de)物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公(gōng)募基(jī)金经理举(jǔ)例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个(gè)高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的(de)是市(shì)场化(huà)应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过两三轮合(hé)同周期还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产(chǎn)品提价(jià)的(de)公司很少，因(yīn)为物业公司很容易(yì)一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人(rén)员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提价(jià)难(nán)度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到(dào)期之后提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较(jiào)好(hǎo)的服务(wù)是(shì)有关(guān)系的。”他进一步强调。

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