近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么)此相比，基金分红预期则更(gaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么èng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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