近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制(zh孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗ì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗(jìn)一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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