5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.72小时是几天，72小时是几天几夜66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业72小时是几天，72小时是几天几夜(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà72小时是几天，72小时是几天几夜)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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