OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(g中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大uò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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