导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建为什么福建女人不能娶筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)为什么福建女人不能娶建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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