OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光(嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎px;'>嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资(zī)产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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