饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标(biāo硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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