饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得(dé)拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意(拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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