文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买(mǎi)三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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