导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够401兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算00万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(p1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算ǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平(1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算