近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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