近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōnge的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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