饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶)住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会(huì李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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