OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期(qī)和(hé)市场的信心。”

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