饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(ch切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天éng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过(g切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天uò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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