5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的(de)过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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