5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(c身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性ǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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