近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告202每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下2 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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