文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(希望的拼音是什么duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(g希望的拼音是什么uò)这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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