万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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