导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(s中国一共有多少万亿钱hì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(中国一共有多少万亿钱rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　中国一共有多少万亿钱以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国一共有多少万亿钱