近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思)分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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