导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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