导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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