近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决(jué)大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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