文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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