文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里p>

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险(xi晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里ǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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