导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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