一线城市，也不(bù)端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指(zhǐ)导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什(shén)么(me)这么重要？首先(xiān)二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价被称为“核弹级(jí)”政策，其(qí)次深圳几乎是最(zuì)后一个还在(zài)“认真”实(shí)施这条(tiáo)政策的城市，最(zuì)后深圳是房(fáng)价前三(sān)的核心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举(jǔ)一动都具有风向标(biāo)意义。

　　有分(fēn)析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有利于深圳(zhèn)二手(shǒu)房回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市总(zǒng)体回(huí)暖(nuǎn)，最后(hòu)深圳楼市回暖有利于全(quán)国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二(èr)手房指导(dǎo)价”正式(shì)结(jié)束。传言称：二手房贷款不(bù)按官方参(cān)考价（指(zhǐ)导价），银行核定房(fáng)价以(yǐ)网签备案价和(hé)评估(gū)价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价(jià)真(zhēn)正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官(guān)方文件(jiàn)。据(jù)证券时(shí)报(bào)21日消(xiāo)息(xī)，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚未接(jiē)到五的大写是什么(dào)正式通知，目前(qián)仍按参考价五的大写是什么办理按揭”。所以还需要持(chí)续的关注。

　　易居(jū)研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总(zǒng)监(jiān)严跃进认为(wèi)，本次政策大概率为(wèi)真(zhēn)，更多体现为银(yín)行贷款等领域按照新的规则进(jìn)行，但不会出(chū)台正式文件。

　　有时候，有些(xiē)事情(qíng)，是不用发文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价横(héng)空(kōng)出世(shì)。当时，深圳(zhèn)一口(kǒu)气公布了全(quán)市3595个(gè)小区的参(cān)考价(jià)，很(hěn)多(duō)南山(shān)、福(fú)田(tián)、宝(bǎo)安中(zhōng)心区的(de)高价(jià)盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉(jué)得(dé)厉害(hài)，但经(jīng)历了这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价1000万(wàn)的房子，如(rú)果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七折即(jí)700万，那(nà)么(me)首付(fù)3成210万，加(jiā)上需(xū)要全款支付的(de)部分，实际(jì)首(shǒu)付去到(dào)了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家(jiā)，失去(qù)了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房参考(kǎo)价(jià)以(yǐ)后，东莞(guǎn)、宁(níng)波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实也确(què)实证(zhèng)明了，这(zhè)条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价(jià)的10个(gè)城市(shì)，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国(guó)70个大中城市房(fáng)价只有6个同(tóng)比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出(chū)了沉重(zhòng)代(dài)价

　　据深圳乐有(yǒu)家研(yán)究中(zhōng)心数据显(xiǎn)示(shì)：成交量上，二手房(fáng)指导价出台当年，深圳(zhèn)二手住(zhù)宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二(èr)十年最低(dī)记录，相较2020市场(chǎng)高峰缩(suō)水近(jìn)八(bā)成。

　　价格(gé)方面，与二手房指导(dǎo)价(jià)发布当月(yuè)相比，如今二手房挂牌(pái)价低于及接近参考价(jià)的(de)房源占比大(dà)幅增加。2023年(nián)一季度(dù)，深圳各区二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小区中(zhōng)，过半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才能(néng)深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码农三年前(qián)高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果(guǒ)案例属(shǔ)实，买家(jiā)的实际(jì)购房(fáng)成本高(gāo)达20万(wàn)/平，目前(qián)价格(gé)跌至14万(wàn)/平(píng)，叠加这(zhè)三年的房贷和(hé)持有成(chéng)本(běn)，差不多(duō)亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到了(le)太多(duō)“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年新低，学(xué)区房神话(huà)不(bù)再，房产(chǎn)中介的日(rì)子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了(le)二手房指导价的城市(shì)陆陆(lù)续续低调退出(chū)，目前(qián)只有深圳还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市(shì)也(yě)不端着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房(fáng)支持政策(cè)。上海也考虑(lǜ)予以多孩家(jiā)庭在(zài)新房(fáng)计分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月(yuè)份(fèn)70个(gè)大中城市商品住宅销售价格变动情况(kuàng)来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的(de)新(xīn)房(fáng)、二手房价格(gé)仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海(hǎi)已经同比增长了，其他二线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市价(jià)格(gé)都(dōu)是(shì)同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部门联合发文(wén)，全面推(tuī)动二手房“带押过(guò)户”全国实施，这(zhè)是一条被广(guǎng)泛(fàn)好评的新政(zhèng)。对于激活(huó)二手房交易，具有(yǒu)定海(hǎi)神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地(dì)产(chǎn)企业要发(fā)挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意(yì)思就是——顶梁柱如(rú)果不行(xíng)了(le)，上(shàng)面不(bù)就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼市(shì)的(de)政策(cè)，还有一大波正在(zài)路(lù)上...

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