如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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