导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。阿富汗改名现在叫什么

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)阿富汗改名现在叫什么宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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