饱受争议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dā韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股n)。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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