导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设202中国内战打了几年，中国内战打了几年时间1年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐ中国内战打了几年，中国内战打了几年时间n)住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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