文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　<跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗strong>3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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